重庆百君律师事务所　秦代友律师 

　　重庆市第三届人大常委会第十次会议表决通过了《重庆市物业管理条例》修改稿（以下简称“新《条例》”）。新《条例》在原《重庆市物业管理条例》（以下简称“旧《条例》”）的基础上作了较大修改，这既体现于体例，也表现在条款内容。此次修改主要源于两个方面的因素：一是因为旧《条例》制定于《物权法》及国务院《物业管理条例》之前，故必须作出修改以使《条例》与上位法相适应；另一方面，物业管理实践中发生了一些现实情况需要《条例》作出规定、调整。巧合的时，几乎在新《条例》出台的同时段，最高人民法院又颁两个与《条例》紧密相关的司法解释，即《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。下面，本人结合最高人民法院新出台的两个司法解释，对比国务院《物业管理条例》及旧《条例》对新《条例》进行概略解读。 

　　一、新《条例》增加了较多内容 

　　旧《条例》：10766字 

　　新《条例》：13533字 

　　净增：2767字 

　　二、新《条例》总体结构进行了较大调整 

　　旧《条例》目录 

　　第一章　总则 

　　第二章　业主和业主自治机构 

　　第三章　物业管理企业 

　　第四章　物业服务 

　　第五章　物业使用和维护 

　　第六章　物业维修基金 

　　第七章　前期物业管理 

　　第八章　法律责任 

　　第九章　附则 

　　新《条例》目录 

　　第一章　总则 

　　第二章 物业管理区域 

　　第三章　 业主、业主大会及业主委员会 

　　第四章 前期物业管理 

　　第五章 物业管理服务 

　　第六章 物业的使用与维护 

　　第七章 　法律责任 

　　第八章 附　则 

　　对比后可以发现： 

　　1、保留的章节有7章：总则、业主和业主自治机构、物业服务、物业使用和维护、前期物业管理、法律责任、附则。 

　　其中2个章节的标题作了修改： 

　　业主和业主自治机构——业主、业主大会及业主委员会 

　　物业服务——物业管理服务（改后与国务院《物业条例》一致） 

　　2、删除的章节有2章：物业管理企业、物业维修基金。 

　　3、增加的章节有1章：物业管理区域。 

　　另外，与国务院《物业条例》相比较，也仅多一章，即物业管理区域。 

　　三、按照国务院《物业管理条例》的授权，对物业管理区域的划分作出了规定 

　　国务院《物业管理条例》第9条第二款规定：“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”因此，新《条例》以第二章专章形式完善了界定物业管理区域从标准到程序的规则。 

　　物业管理区域划分标准： 

　　第七条　 物业管理区域根据物业的建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共有或共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共有、共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。 

　　物业管理区域划分程序： 

　　第八条　 新建物业在出售前，建设单位应当根据本条例第七条的规定划定物业管理区域，并向物业所在地的区县(自治县)房地产行政主管部门备案。区县(自治县)房地产行政主管部门认为建设单位划定的物业管理区域不符合本条例第七条规定的，应当自收到备案申请之日起三十日内书面通知建设单位重新划定。 

　　建设单位在销售物业时，应当将经备案确认的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。 

　　第九条　已经建成并交付使用但未划分物业管理区域的，需要实施物业管理时，由街道办事处（乡镇人民政府）参照本条例第七条的规定，在征求相关业主意见后，划定物业管理区域，并报区县(自治县)房地产行政主管部门备案。 

　　第十条　对物业管理区域划定有异议的，物业所在地的区县(自治县)房地产行政主管部门应当根据本条例第七条的规定和商品房买卖合同的约定，在征求物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、相关业主、居（村）民委员会的意见后确定。 

　　但是本人认为，物业管理区域划分标准仍然不够明确、具体，易于发生分岐，不利于实际操作。 

　　四、对各行政部门之间的分工与合作做出了更加明确、具体的规定 

　　（一）在总则一章中，重新明确界定了市和区县（自治县）房管、价格、规划、土地、建设、市政、公安、工商、民政各部门及街道办（乡镇政府）、居（村）委会、物业管理企业各自的权责；街道办（乡镇政府）的权责份量明显加重。 

　　1、房管局：主管。 

　　2、价格、规划、土地、建设、市政、公安、工商、民政等行政管理部门：按职监督管理、行政管理。 

　　3、街道办（乡镇政府）：负责指导本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系。 

　　4、居（村）民委员会：协助街道办事处（乡镇人民政府）做好物业管理相关工作。 

　　5、物业服务行业协会：制定行业行为规范，调解物业服务企业纠纷，推动物业管理健康发展。 

　　（二）在法律责任一章中明确了对物业管理具体违法行为的具体执法主体。 

　　最典型的是第82条 

　　违反本条例第五十九条规定，给他人造成损害的，依法承担民事责任；违反行政管理规定的，由有关行政主管部门按照下列规定予以查处；构成犯罪的，依法追究刑事责任： 

　　（一）违反第一项、第二项规定的，由区县（自治县）规划行政主管部门依法查处； 

　　（二）违反第三项规定的，由区县（自治县）建设行政主管部门依法查处； 

　　（三）违反第四项、第五项、第六项、第七项规定的，由区县（自治县）房地产行政主管部门依法查处； 

　　（四）违反第八项规定的，由区县（自治县）环境保护行政主管部门依法查处； 

　　（五）违反第九项规定的，由区县（自治县）公安、环保行政主管部门依法查处； 

　　（六）违反第十项规定的，由区县（自治县）规划、工商行政主管部门依法查处； 

　　（七）违反第十一项、第十二项、第十三项规定的，由相关行政主管部门依法查处。